Invertir en inmuebles bienes raíces en 2023 – 2024

Cuando piensas en invertir en bienes raíces, lo primero que probablemente te viene a la mente es tu casa. Por supuesto, los inversionistas de bienes raíces tienen muchas otras opciones cuando se trata de elegir inversiones, y no todas son propiedades físicas.

Los bienes raíces se han convertido en un vehículo de inversión popular en los últimos 50 años más o menos. He aquí un vistazo a algunas de las principales opciones para inversores individuales, junto con las razones para invertir.

Precios históricos

Durante mucho tiempo, los bienes raíces se han considerado una buena inversión, y por una buena razón. Antes de 2007, los datos históricos de vivienda hacían parecer que los precios podrían seguir subiendo indefinidamente. Con pocas excepciones, el precio de venta promedio de las viviendas en los EE. UU. aumentó cada año entre 1963 y 2007, el comienzo de la Gran Recesión. Los precios de las viviendas sufrieron un pequeño golpe al comienzo de la pandemia de COVID-19 en la primavera de 2020. Sin embargo, a medida que se implementaron las vacunas y las preocupaciones por la pandemia disminuyeron, los precios de las viviendas se aceleraron hasta alcanzar máximos históricos en 2022.1

Este gráfico del Banco de la Reserva Federal de St. Louis muestra los precios de venta promedio entre 1963 y el primer trimestre de 2022 (los datos más recientes disponibles). Las áreas sombreadas en gris claro indican recesiones en EE. UU.1

Propiedades para alquilar

Si invierte en propiedades de alquiler , se convierte en propietario, por lo que debe considerar si se sentirá cómodo en ese rol. Como arrendador, usted será responsable de cosas como pagar la hipoteca, los impuestos sobre la propiedad y el seguro , mantener la propiedad, encontrar inquilinos y resolver cualquier problema.2

A menos que contrate a un administrador de propiedades para que se encargue de los detalles, ser propietario es una inversión práctica. Dependiendo de su situación, cuidar la propiedad y los inquilinos puede ser un trabajo de 24 horas al día, 7 días a la semana, y uno que no siempre es agradable. Sin embargo, si elige sus propiedades e inquilinos con cuidado, puede reducir el riesgo de tener problemas importantes.

Una forma en que los propietarios ganan dinero es cobrando el alquiler.2La cantidad de alquiler que puede cobrar depende de dónde se encuentre el alquiler. Aún así, puede ser difícil determinar el mejor alquiler porque si cobra demasiado, ahuyentará a los inquilinos, y si cobra demasiado poco, dejará dinero sobre la mesa. Una estrategia común es cobrar una renta suficiente para cubrir los gastos hasta que se haya pagado la hipoteca, momento en el cual la mayor parte de la renta se convierte en ganancia.

La otra forma principal en que los propietarios ganan dinero es a través de la apreciación.3Si su propiedad aumenta de valor, es posible que pueda venderla con una ganancia (cuando llegue el momento) o pedir prestado contra el capital para hacer su próxima inversión. Si bien los bienes raíces tienden a apreciarse, no hay garantías.

Esto es particularmente cierto durante los períodos de intensa volatilidad en el mercado inmobiliario, incluso más recientemente durante la duración de la pandemia de COVID-19. Desde febrero de 2020 hasta marzo de 2022, los precios medios de bienes raíces en los EE. UU. aumentaron un asombroso 38 %.4El espectacular crecimiento ha dejado a muchos preguntándose si los precios se desplomarán.

volteando casas

Al igual que los comerciantes diarios que están a leguas de distancia de los inversionistas que compran y mantienen , los flippers de bienes raíces son una raza completamente diferente de los propietarios que compran y alquilan. Los flippers compran propiedades con la intención de mantenerlas por un período corto, a menudo no más de tres o cuatro meses, y venderlas rápidamente para obtener una ganancia.

Hay dos enfoques principales para cambiar una propiedad:

1. Reparación y actualización. Con este enfoque, usted compra una propiedad que cree que aumentará de valor con ciertas reparaciones y actualizaciones. Lo ideal es que complete el trabajo lo más rápido posible y luego lo venda a un precio que exceda su inversión total (incluidas las renovaciones).
2. Mantener y revender. Este tipo de volteo funciona de manera diferente. En lugar de comprar una propiedad y arreglarla, compra en un mercado en rápido crecimiento, la mantiene durante unos meses y luego la vende con una ganancia.

Con cualquier tipo de inversión, corre el riesgo de no poder deshacerse de la propiedad a un precio que genere ganancias. Esto puede presentar un desafío porque los flippers generalmente no mantienen suficiente efectivo disponible para pagar hipotecas sobre propiedades a largo plazo. Aún así, invertir puede ser una forma lucrativa de invertir en bienes raíces si se hace de la manera correcta .

REIT

Un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT) se crea cuando se forma una corporación (o fideicomiso) para usar el dinero de los inversionistas para comprar, operar y vender propiedades que generan ingresos. Los REIT se compran y venden en las principales bolsas , al igual que las acciones y los fondos cotizados en bolsa (ETF).5

Para calificar como REIT, la entidad debe pagar el 90% de sus ganancias imponibles en forma de dividendos a los accionistas. Al hacer esto, los REIT evitan pagar el impuesto sobre la renta de las empresas, mientras que una empresa regular pagaría impuestos sobre sus ganancias, lo que consumiría los rendimientos que podría distribuir a sus accionistas.5

Al igual que las acciones regulares que pagan dividendos, los REIT son apropiados para los inversores que desean ingresos regulares, aunque también ofrecen la oportunidad de apreciación. Los REIT invierten en una variedad de propiedades, como centros comerciales (alrededor de una cuarta parte de todos los REIT se especializan en estos), centros de salud, hipotecas y edificios de oficinas. En comparación con otros tipos de inversiones inmobiliarias, los REIT tienen la ventaja de ser muy líquidos .5

Grupos de Inversión Inmobiliaria

Los grupos de inversión inmobiliaria (REIG) son una especie de pequeños fondos mutuos para propiedades de alquiler. Si desea ser propietario de una propiedad de alquiler pero no quiere la molestia de ser propietario, un grupo de inversión en bienes raíces puede ser la solución para usted.

Una empresa comprará o construirá un conjunto de edificios, a menudo apartamentos, y luego permitirá que los inversores los compren a través de la empresa, uniéndose así al grupo. Un solo inversionista puede poseer una o varias unidades de espacio habitable autónomo. Pero la empresa que opera el grupo inversor administra todas las unidades y se encarga del mantenimiento, la publicidad y la búsqueda de inquilinos. A cambio de esta gestión, la empresa se lleva un porcentaje de la renta mensual.6

Hay varias versiones de grupos de inversión. En la versión estándar, el contrato de arrendamiento está a nombre del inversionista y todas las unidades juntan una parte del alquiler para protegerse contra vacantes ocasionales. Esto significa que recibirá lo suficiente para pagar la hipoteca incluso si su unidad está vacía.

La calidad de un grupo inversor depende enteramente de la empresa que lo ofrece. En teoría, es una forma segura de ingresar a la inversión inmobiliaria, pero los grupos pueden cobrar el tipo de tarifas altas que atormentan a la industria de fondos mutuos. Como con todas las inversiones, la investigación es clave.

Sociedades limitadas de bienes raíces

Una sociedad limitada de bienes raíces (RELP) es similar a un grupo de inversión de bienes raíces. Es una entidad formada para comprar y mantener una cartera de propiedades o, a veces, solo una propiedad. Sin embargo, los RELP existen por un número finito de años.

Un administrador de propiedades experimentado o una firma de desarrollo de bienes raíces actúa como socio general . A continuación, se buscan inversores externos para proporcionar financiación para el proyecto inmobiliario, a cambio de una participación en la propiedad como socios comanditarios . Los socios pueden recibir distribuciones periódicas de los ingresos generados por las propiedades de la RELP, pero la recompensa real llega cuando las propiedades se venden (con suerte, con una ganancia considerable) y la RELP se disuelve en el futuro.

Fondos mutuos inmobiliarios

Los fondos mutuos inmobiliarios invierten principalmente en REIT y empresas operadoras de bienes raíces. Brindan la capacidad de obtener una exposición diversificada a bienes raíces con una cantidad de capital relativamente pequeña. Dependiendo de su estrategia y objetivos de diversificación, brindan a los inversores una selección de activos mucho más amplia que la que se puede lograr mediante la compra de REIT individuales.

Al igual que los REIT, estos fondos son bastante líquidos.7Otra ventaja importante para los inversores minoristas es la información analítica y de investigación proporcionada por el fondo. Esto puede incluir detalles sobre los activos adquiridos y la perspectiva de la gerencia sobre la viabilidad y el rendimiento de inversiones inmobiliarias específicas y como clase de activo. Los inversionistas más especulativos pueden invertir en una familia de fondos mutuos de bienes raíces, sobreponderando tácticamente ciertos tipos de propiedades o regiones para maximizar el rendimiento.

¿Por qué invertir en bienes raíces?

Los bienes inmuebles pueden mejorar el perfil de riesgo y rendimiento de la cartera de un inversor, ofreciendo rendimientos competitivos ajustados al riesgo . En general, el mercado inmobiliario es de baja volatilidad , especialmente en comparación con las acciones y los bonos.

Los bienes raíces también son atractivos en comparación con las fuentes más tradicionales de rendimiento de ingresos. Esta clase de activos normalmente se negocia con una prima de rendimiento frente a los bonos del Tesoro de EE. UU . y es especialmente atractiva en un entorno en el que las tasas del Tesoro son bajas.

Diversificación y Protección

Otro beneficio de invertir en bienes raíces es su potencial de diversificación. Los bienes inmuebles tienen una correlación baja y, en algunos casos, negativa, con otras clases de activos importantes, lo que significa que, cuando las acciones bajan, los bienes raíces suelen subir. Esto significa que la adición de bienes inmuebles a una cartera puede reducir su volatilidad y proporcionar un mayor rendimiento por unidad de riesgo. Cuanto más directa sea la inversión inmobiliaria, mejor será la cobertura: los vehículos menos directos que cotizan en bolsa, como los REIT, reflejarán el rendimiento general del mercado de valores.

Debido a que está respaldado por ladrillos y cemento, los bienes inmuebles directos también conllevan menos conflictos entre el agente y el principal , o la medida en que el interés del inversionista depende de la integridad y competencia de los administradores y deudores. Incluso las formas más indirectas de inversión conllevan cierta protección. Los REIT, por ejemplo, exigen que un porcentaje mínimo de las ganancias (90%) se pague como dividendos.

Cobertura de inflación

La capacidad de cobertura de la inflación de los bienes raíces se deriva de la relación positiva entre el crecimiento del producto interno bruto (PIB) y la demanda de bienes raíces. A medida que las economías se expanden, la demanda de bienes raíces aumenta los alquileres y esto, a su vez, se traduce en valores de capital más altos. Por lo tanto, los bienes raíces tienden a mantener el poder adquisitivo del capital pasando parte de la presión inflacionaria a los arrendatarios e incorporando parte de la presión inflacionaria en forma de apreciación del capital .

El poder del apalancamiento

Con la excepción de los REIT, invertir en bienes raíces le brinda al inversionista una herramienta que no está disponible para los inversionistas del mercado de valores: el apalancamiento . Apalancamiento significa usar la deuda para financiar una compra mayor de la que tiene el efectivo disponible. Si desea comprar una acción, debe pagar el valor total de la acción en el momento en que realiza la orden de compra, a menos que esté comprando con margen . Y aun así, el porcentaje que puedes pedir prestado sigue siendo mucho menor que con los inmuebles, gracias a ese mágico método de financiación, la hipoteca.

La mayoría de las hipotecas convencionales requieren un pago inicial del 20%.9Sin embargo, dependiendo de dónde viva, puede encontrar una hipoteca que requiera tan solo un 5%. Esto significa que puede controlar toda la propiedad y la equidad que posee pagando solo una fracción del valor total. Por supuesto, el tamaño de su hipoteca afecta la cantidad de propiedad que realmente tiene sobre la propiedad, pero usted la controla en el momento en que se firman los papeles.

Esto es lo que envalentona tanto a los propietarios como a los propietarios de bienes raíces. Pueden obtener una segunda hipoteca sobre sus casas y hacer pagos iniciales sobre otras dos o tres propiedades. Ya sea que los alquilen para que los inquilinos paguen la hipoteca, o que esperen la oportunidad de venderlos para obtener una ganancia, controlan estos activos, a pesar de haber pagado solo una pequeña parte del valor total.

La línea de fondo

Los bienes raíces pueden ser una buena inversión y una que tiene el potencial de proporcionar un ingreso estable y generar riqueza. Aun así, una desventaja de invertir en bienes raíces es la falta de liquidez : la dificultad relativa de convertir un activo en efectivo y el efectivo en un activo.

A diferencia de una transacción de acciones o bonos, que se puede completar en segundos, una transacción de bienes raíces puede tardar meses en cerrarse. Incluso con la ayuda de un corredor , simplemente encontrar la contraparte adecuada puede llevar algunas semanas de trabajo. Por supuesto, los REIT y los fondos mutuos inmobiliarios ofrecen una mejor liquidez y precios de mercado. Pero tienen el precio de una mayor volatilidad y menores beneficios de diversificación, ya que tienen una correlación mucho mayor con el mercado de valores en general que las inversiones inmobiliarias directas.

Al igual que con cualquier inversión, mantenga sus expectativas realistas y asegúrese de hacer su tarea e investigar antes de tomar cualquier decisión.

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